111万元买不动产 如何抵扣增值税？

广州市国税局表示，营改增试点给予房地产业的最大红利就在于可扣除土地价款。

市国税解读房地产业营改增政策

花了111万元购置不动产，是不是全部都能抵扣增值税？营改增后新、老项目政策有什么差异？近日，广州市国税局专门就房地产业的营改增政策进行解读。

购不动产增值税额可分两年抵扣

广州市国税局表示，营改增试点给予房地产业的最大红利就在于可扣除土地价款。按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。对于广州等一线城市的房地产开发企业来说，其土地成本占比大多达到30%~50%，扣除土地成本最大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。

将不动产纳入增值税抵扣范围是此次营改增试点的另一个重要改革，除了利好房地产业外，也给购置不动产的其他行业纳税人带来实在的好处。市国税局介绍，2016年5月1日后取得的不动产或不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。按照现行政策规定，购买不动产的纳税人，无论购入后自用还是用于出租，均可以抵扣其购买不动产时支付或者负担的增值税额，即进项税额。

例如，某企业2016年5月1日后购入商铺用于出租，支付价款100万元（不含税），取得的增值税专用发票上注明增值税税额11万元，该企业一共支付了111万元。而该企业在其缴纳增值税时，这11万元就作为进项税额可以抵扣，不过要分两年抵扣。第一年可以在其销项税额中抵扣6.6万元，第二年可以在销项税额中抵扣4.4万元。（增值税应纳税额=当期销项税额-当期进项税额）。

项目开发阶段缴税降低40%

新、老项目在政策上给予区别对待也是利好房地产业的举措。市国税介绍，在政策设计上，考虑到房地产项目一般时间跨度较长，营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣，营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税，与原营业税税率5%相比，税负水平基本保持稳定，有利于更好地实现营改增试点平稳过渡。比如某房地产开发企业自去年1月起开工建设某住宅项目，今年6月1日起对外预售。该项目可按房地产老项目选择简易计税方法计税，其征收率为5%，考虑换算不含税销售的因素，其实际税负仅为4.76%，相比原营业税税率5%还略有下降。

市国税局还表示，房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成产权转移后，计算应纳税额并抵减已预缴税款。而原营业税下，房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%税率缴纳营业税。相比之下，营改增试点后，房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%。