开发商：对做租赁住房“不太感冒”

[摘要]事实上，相较于住宅物业，商用物业的去库存被视为更大的难题。

“十年前到现在，广州住宅的出租年回报率从3 .6%降到了2 .7%，算上利息成本，靠租房需要40年。所以这个政策要让开发商参与进来很难。”近日，住建部副部长陆克华表态称将允许商业用房改建为租赁住房，并可享受民用水电气的价格。不过南都记者采访多位开发商，却大都表示对此政策并不感冒：“作为开发商都追求高周转，改成租赁住房会沉淀大量资金，而现在的出租回报率还抵不过融资成本。”

为发展住房租赁市场允许商改住

中国人喜欢买房，不喜欢租房住？“为发展住房租赁市场，允许商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。”近日，住建部副部长陆克华披露了“商用房改租赁房”的相关政策细节：对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气价格按照居民的标准执行。

尽管陆克华并不认为该政策是为去库存而设计，但也承认其与阶段性去库存有关系。“当前因为商业模式的调整等因素的影响，一些城市腾退出一些商业用房，还有一些商业用房处在闲置或者半闲置状况，也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好，把这些房子改造成租赁住房，能够满足租赁住房的需求。”他表示。

广州商业用房库存飙高

“过去这些年，地方政府都太有冲动发展商用物业，期望能够带来产业，带来持续的税收，提升城市形象。导致很多地方商用物业过剩。”方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者。

事实上，相较于住宅物业，商用物业的去库存被视为更大的难题。国家统计局数据显示，2015年前十个月非住宅商品房中，开发企业已竣工但未能出租或销售的建筑面积（包括办公楼、商业营业用房及其他）达到2.5亿平方米，比2014年同期增长25.1%，是2010年的1.74倍。

相比较于已建成商用物业，潜在的商业库存更加惊人。魔方生活服务集团CEO柳佳告诉南都记者，目前全国商业地产的库存压力巨大，预计累计可售面积达到12.6亿平方米，去化时间高达14.8年。

中地行统计数据显示，近年来广州一手办公物业（写字楼+公寓）的库存量就一直处于上升势头。2013年二季度，广州一手办公物业库存量约为16000套，但到了2016年的第一季度，库存量已经达到45425套。按照今年第一季度一手办公物业6156套的成交量来算，去化周期达到22个月，远超一手住宅去化周期。

邓浩志指出，住宅限购和土地供应策略，都导致开发商开发了更多的商办物业。盈石集团研究中心发现，在住宅市场反复调控的2008-2014年间，办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于住宅开发投资的187%.

开发商：不太可能选择做租赁住房

尽管库存压力巨大，不过租赁住房对于开发商而言，并没有太大的吸引力。“现在商铺和公寓确实比住宅难卖，但再难卖也不能自己持有来出租。”某大型房企负责人告诉记者，房地产是资金密集型行业，讲究高周转，如果转成租赁住房出租，会沉淀大量的资金。而且现在国内的租金回报大概3%，而开发商融资成本起码也要6%.

南都记者了解到，即便目前市场上的专业租赁企业，大多都会选择成本更低的老旧商业物业或旧工业区厂房改造作为房源，用新建的商业物业经营长租公寓并不容易。邓浩志也认为，按照目前的情况，开发商很难参与进来，除非在资产证券化方面有一些突破。

满堂红市场研究部高级经理周峰告诉记者，近年来租金虽有上涨，但追不上房价的涨幅。“十年前广州出租回报率是3.6%，然后逐年下降，现在平均下来只有2 .7%，算上利息，没有40年难以。别说开发商了，就是普通的个人投资客，都不会太计较租金的高低，而是靠物业升值赚钱。”

克而瑞首席分析师肖文晓表示，广州同一地段的公寓售价一般都比住宅便宜，如果公寓改成租赁住房之后，可以享受同等的民用水电煤气，那么在租赁方面相较于住宅物业，是享有一定的成本优势的，也可能冲击现在的租赁市场。“不过最终还得看政策细则如何制定。”

数说

●2013年二季度，广州一手办公物业库存量约为160 0 0套，但到了2016年的第一季度，库存量已经达到45425套。

●现在国内的租金回报大概3%，而开发商融资成本起码也要6%.

●十年前广州出租回报率是3 .6%，然后逐年下降，现在平均下来只有2 .7%，算上利息，没有40年难以。