第47期 卖房给好友却不配合办过户

提秋玲，山东青大泽汇律师事务所律师，熟悉企业管理，擅长公司法务，合同纠纷。先后为多家企业提供上市、股改、融资法律服务。

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案情简介

张某通过按揭贷款购得一处住房，购房总价款为27万元，首付7万元，贷款20万元。后张某因临时用钱，便与朋友李某协商将该房转让给他。双方达成如下协议：交易价款仍按原价27万元确定，李某先支付给张某8万元首付+已还贷款，张某将原《商品房买卖合同》和发票等手续、还贷卡及门钥匙等全部交给李某，余款19万元由李某以张某名义按月向银行还款。双方还约定了如果李某要求以一次性还贷的形式要求张某协助配合办理过户手续，提前30天通知张某，张某要无条件配合，否则赔偿李某5万元。协议签订后，李某付给张某8万元，张某将购房手续、银行卡及钥匙交给了李某，但未向李某出具收款收条。李某还了几个月贷款后，张某办理了房产证。此时，李某打电话要求张某配合办理过户手续，张某却借故推辞，甚至将原还贷卡挂失，补办了新还贷卡，且自行还贷。无奈，李某具状诉至法院，要求继续履行合同，张某配合办理过户手续。

庭审中，被告张某辩称，首先，该合同侵犯了抵押权人银行的利益，应该无效；其次，李某未全额付款已违约，要求依法解除合同。

至此，本案争议焦点问题有三个：一是该房屋买卖协议是否有效？二是李某主张购房款8万元已支付的事实是否成立？三是合同是否应当继续履行？

法院审理此案后作出判决：双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，被告张某配合原告李某办理一次性还银行贷款及更名过户手续，李某在更名过户同时支付张某剩余购房款4万元及张某在此之前自行偿还的贷款9000元。

律师提醒

购二手房须先核查是否抵押

在选好二手房后，购房人要先到房产所在地的房屋土地管理部门核查该房产是否设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长。如果发现该二手房确实已设立抵押，应与所有人一起找抵押权人并获得其转让同意。

现有的《城市房地产抵押管理办法》仅强调了经抵押权人同意，而未说明是否需书面同意，抵押房地产可以转让。在实践中，最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。