北京前5月住宅降温 写字楼销售面积增长2.5倍

5月末，除住宅待售面积外，目前非住宅类商品房库存有1294万平方米。按照北京2015年销售非住宅类427.4万平方米包括写字楼为243万平方米，商业、非公益用房及其他为184.4万平方米计算，库存需要3年才能消化完。

北京的房地产市场整体明显降温，但写字楼和商业、非公益用房却异军突起。

数据显示，1-5月北京商品房竣工面积为657.4万平方米，同比增长4.3%。其中，住宅竣工面积为325.6万平方米，下降9.8%。

但是，写字楼的竣工面积为140.1万平方米，增长74.9%；商业、非公益用房及其他为191.7万平方米，增长1.2%。

从销售上看，写字楼也越发受人青睐。1-5月，北京商品房销售面积为492.8万平方米，同比增长15.1%。其中，住宅销售面积为305.2万平方米，下降14.8%；写字楼为126.2万平方米，增长2.5倍；商业、非公益用房及其他为61.4万平方米，增长83.3%。

写字楼、商业、非公益用房以没有完全限购、价格更低而受青睐。近一段时间以来，21世纪经济报道记者也不断接到推销这些楼宇的电话。

但是，由于许多政策不清晰，这些楼宇如果转为住宅，仍然有问题待解决。

北京楼市库存增长

根据6月13日北京统计局公布的数字，5月末，北京全市商品房待售面积2188.4万平方米，同比增长10.5%。其中，住宅待售面积894.4万平方米，增长9.4%。

这与全国的情况形成了鲜明对比，显示出北京的房地产去库存难题。5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。

值得注意的是，5月末，除住宅待售面积外，目前非住宅类商品房库存有1294万平方米。按照北京2015年销售非住宅类427.4万平方米包括写字楼为243万平方米，商业、非公益用房及其他为184.4万平方米计算，库存需要3年才能消化完。

上述非住宅类商品房，其实就是写字楼性质为主的商住楼等各个类型，产权一般只有四五十年左右，比住宅的70年产权年限要低。

据21世纪经济报道记者了解，一些写字楼通了水电，其单户水电按照民用价格计算，造成销售火爆。

比如北京东五环一个项目，最初售价每平方米只有17000元左右，目前其二手房每平方米为40000元左右。由于这类商品房的每层楼的高度较高，可以分成两层使用，因此实际对外报价4万元/平方米的房子，分摊到平层，每平方米单价只有2万左右。而周围新盘住宅每平方米的价格是4万多元。

较低的价格导致其颇受部分人群的青睐。同时，21世纪经济报道记者获悉，商住类商品房在市场上并未完全限购，这也导致许多人购买。

这导致了北京房地产市场的奇特模式，即商住房供应，正在超过住宅。

有机构统计，2013年至2016年，北京市商住产品新增供应套数占北京全市商品房新增供应套数比例按年依次为26%、24%、46%和63%，商住产品成交套数所占全市商品房成交套数比例按年依次为24%、20%、28%和56%。

交行分析师夏丹指出，其实一线城市商住楼都在大力开发，价格一般只有住宅的60%-80%左右。商住楼价格涨幅不如住宅，这些商住主要是靠外来人口消化。

中国社科院经济研究所研究员汪丽娜认为，目前北京商业地产与住宅价格倒挂，还是与供需有关。因为北京住宅供应不足，导致一些人炒作商住楼，借此机会进行出货。

21世纪经济报道记者获悉，目前北京商住楼尽管价格比住宅要低，但是贷款等有很大的限制，比如首付要达到房价的50%。

商住楼限购？

另一个问题是，商住楼是否也会加入“限购大军”？

此前北京通州作为城市副中心所在地，因为住宅和写字楼价格暴涨，最后实施了严格的限购政策，使得通州的商住楼一夜之间从火爆降到了冰点。

尽管北京近期传全市都可能实施商住楼限购，但是很多专家认为，可能性不是很大。

“这么大的库存，按照道理不太可能进行限购，但是未来政策方向仍不定。”中原地产分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者。

不过，根据北京在京津冀协同发展的要求，北京需要疏解政治中心、文化中心、国际交往中心、科技中心以外的非核心功能。北京大力供应商住楼盘，缓解了部分刚需购房压力，因为没有限购，似乎也在造成新的人口聚集，从这一点上说，商住楼确实存在限购的可能。

汪丽娜研究员认为，最近国务院出台了很多相关的政策，商品房可以改为租赁性的住房，北京这一块儿能不能这么做，可能还会有许多障碍。比如办公写字楼改成住宅，天然气的配置怎么处理，还有水价、气价、电价是否要不用商业高价，这些问题都需要探讨。

北京市经济信息中心齐心认为，需要好好研究目前商住楼到底有多少库存，现在北京商住楼满足了部分刚需，其作用不可忽视。

她表示，不只是外地人，很多北京户籍人口也买不起住宅。但是商住楼有问题还没解决，比如50年产权到期后该怎么办，而且这与住宅70年后自动续期的情况还不同。

她指出，北京土地供应越来越少，这使得市场的住宅供应不足。“未来很多商业地产过剩的话，应该允许出租或者出售给居民解决居住问题。”

今年5月4日，国务院总理李克强召开常务会议，提出实行购租并举，发展住房租赁市场，深化住房制度改革的重要内容，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。