房产税开征厉行 调控“杀手锏”需长远规划

国务院近日批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。对于新一轮房产税试点城市的选择，虽然目前尚存诸多不确定因素，但是从试点效果看，开征房产税虽然一定程度上抑制了炒作心理，但对高房价并未如期待的那样起到“一剑封喉”作用。根据最新的官方统计数据，今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨2.0%和10.2%，重庆则分别上涨1.1%和5.6%。

首先，在严厉的房地产调控政策下，上市房企负债率下降说明，它们在调整发展战略之后已经适应了目前这种调控政策的压力，其生存状况获得了明显的改善。

有市场人士认为，尽管今年城镇化大会还没有召开，但在新型城镇化建设的背景下，庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展，随着利好效应逐步传导到资本市场，房地产板块有望出现新一轮的投资机会。

基于这样的发展预期与自身抗调控能力的增强，房企要想长远发展，就要想方设法获得建设用地这个资源。于是，的频繁再现也就不难理解了。

从国家统计局公布的数据看，抑制房价上涨并没有取得预期的效果。为了抑制高房价，房地产调控政策必然会进一步加码。于是，就有了房产税征收试点扩围的官方表态。

政府还没有开征，为什么存量房就已经交了房产税?做出这一判断是基于“购房者在不征房产税的情况下的出价一定高于征房产税情况的出价”。不征房产税情况下，购房者愿意多出的这个价差就是他们一次性缴纳给政府的70年房产税的价值。所以说存量房的国有土地使用权是按含房产税的价格出让的，而新房是按不含房产税的价格出让的。

免征比例由工薪阶层在总人口所占的比重得出，此建议的实质是把房产税的征税对象限定为富人。公认的富人标准有三个：(1)参照波士顿咨询公司的《2012年全球财富报告》，富人是指拥有100万美元以上净资产的人士，净资产不包括主要居所、收藏品、消费性产品与耐用品。中国富人的数量为140万人，按家庭计算约占总人口的千分之三;(2)美国舆论将人口的99%视为穷人，他们提出的口号就是“我们就是那99%(We are the 99%)”。(3)诺贝尔奖得主保罗·克鲁格曼在《纽约时报》专栏中提出99%的标准设得太低，平民的占比应该是99.9%。据此，笔者认为富人在总人口中的比例应在1%以下。

从已经出台的房地产调控的措施看，税收是最能触动各方利益的一个手段，堪称调控的“杀手锏”。但面临扩围的房产税却首先需要解决两个问题：一是面向增量还是存量进行征收。针对增量征收可使房产税顺利起步，但如果长期回避存量，则可能造成税收不公平;二是征收来的房产税用在哪里。有专家建议，房产税在试点阶段主要用于保障房建设是可以理解的，但在扩容以后，就必须进行该项税收的长远规划。